房屋租赁合同纠纷案——面积争议、单方解除权与违约金调减
审理法院： 广东省化州市人民法院
案号： （2024）粤0982民初4366-1号
审理程序： 普通程序（本诉+反诉合并审理）
审结日期： 2026年3月26日
【案件焦点】
- 承租人主张“交付面积不足”能否成立，能否据此减租或拒付租金；
- 出租方拒绝出具分租证明是否构成根本违约；
- 合同约定的违约金标准应如何认定；
- 合同解除后承租人是否应继续承担租金/占用费义务。
【当事人信息】
原告（反诉被告）： 广东某农垦建设农场有限公司（出租方）
被告（反诉原告）： 化州市某汽车贸易有限公司（承租方）
【诉讼请求摘要】
本诉原告（出租方）诉求：
- 判令被告支付欠付租金453,852元（2023年8月至2025年7月）；
- 判令被告支付逾期违约金；
- 判令被告赔偿拆毁道路及附属设施损失100,000元；
- 诉讼费由被告承担。
反诉原告（承租方）诉求：
- 确认合同于2026年1月4日解除；
- 诉讼费由反诉被告承担。
【代理策略与办案亮点】
本案面临的核心挑战是：承租人已连续欠租两年，却以“面积不足”为由拒绝付款，并试图通过反诉解除合同、索取保证金。代理律师在以下方面实现了关键突破：
亮点一：以扎实证据全面击破“面积不足”抗辩，锁定租金债权
承租人声称出租方交付的场地面积比合同约定的4165㎡少了约1000㎡，并申请司法鉴定。代理律师提交了以下核心证据形成闭环：
- 《土地租赁红线图》 ——被告在签约时已签字确认租赁界至范围；
- 历年付款记录——被告按合同约定标准缴付租金至2023年7月，从未提出异议；
- 测绘数据——经实地测量，出租方实际交付面积不仅未减少，反而超出合同约定面积372㎡以上；
- 航拍影像资料——承租人声称的“道路”区域实为其自行修建使用，且该区域仍在合同约定范围内。
法院最终采纳了出租方的全部主张，驳回承租人鉴定申请，全额支持欠付租金453,852元。
亮点二：成功争取违约金支持，为逾期付款确立代价
合同约定日1%的违约金明显过高，代理律师主动将违约金标准调低至日万分之五，避免被法院认定为“漫天要价”，同时通过计算逾期天数和分段计息方式，清晰列明违约金的计算逻辑。法院最终支持了违约金，虽然标准进一步调减为LPR上浮30%，但从“不支持”到“支持但调减”已是关键胜利，有效向违约方传递了“欠租必有代价”的信号。
亮点三：锁定合同解除后的租金收益，实现利益最大化
针对承租人单方主张合同解除，代理律师成功争取法院认定：合同解除后承租人仍需按原租金标准支付场地占用费，直至实际返还租赁物之日止。这意味着出租方在合同解除后仍能持续获得相当于租金的收益，避免了“人走楼空、收益归零”的被动局面。
【法院认定与判决】
一、关于面积争议及租金支付义务——原告全面胜诉：
法院认定，被告签约前应对土地状况进行了解，已在《土地租赁红线图》上签字确认，且长期按约缴纳租金至2023年7月，从未提出面积异议；其主张的“道路”区域实际由被告占有使用，属于合同租赁范围。故驳回鉴定申请，全额支持租金453,852元，并认定承租人应支付2025年8月1日至合同解除日期间的租金97,609.27元。
二、关于违约金——原告获得支持：
法院认定承租人逾期支付租金构成违约，将违约金调整为以LPR上浮30%计算，自逾期之日起计至付清之日止，为出租方挽回了合理的资金占用损失。
三、关于解除后占用费——原告获得长期收益保障：
法院判决被告按每年226,926元的标准，自合同解除次日起支付场地占用费至实际返还租赁物之日止，保障了出租方在收回场地前的持续收益。
四、合同解除的认定——虽然确认解除，但原告权益不受损：
法院基于承租人分租户办证受阻的事实，认定承租人享有合同解除权。但从出租方角度看，租金全额支持、违约金支持、占用费持续计算，足以对冲合同提前解除带来的不利影响。
【判决结果摘要】
- 被告支付欠付租金453,852元（截止2025年7月31日）；
- 被告支付2025年8月1日至合同解除日期间租金97,609.27元；
- 被告支付违约金（以LPR上浮30%计算）；
- 被告按年租金标准支付占用费至实际返还租赁物之日止；
- 确认合同于2026年1月4日解除；
- 出租方返还保证金60,000元；
- 驳回原告道路设施损失100,000元的诉请。